24 de mayo de 2006
Las siete etapas de la burbuja
Toda burbuja tiene su ciclo de vida. El reconocido economista Hyman Minsky las tipificó muy bien. No sé cuándo las escribió, pero sé que el hombre murió en 1996. Fijaros bien cómo predijo, punto por punto, la situación en la que estamos:
Fase 1 - Planteamiento: Toda crisis financiera comienza con una perturbación. Puede ser el invento de una nueva tecnología, como internet. Puede ser un cambio en la política económica. Por ejemplo, los tipos de interés podrían reducirse inesperadamente. Sea lo que sea, las cosas cambian para un sector de la economía. La gente ve a ese sector de otra manera.

Fase 2 - Los precios comienzan a subir: Enseguida, los precios en el sector empiezan a subir. Inicialmente, ese incremento casi no es percibido. Muchas veces, estos precios más altos reflejan una mejora en los indicadores económicos. Según los precios van aumentando más, la gente empieza a notarlo.

Fase 3 - Crédito fácil: El aumento de precios no es suficiente para una burbuja. Toda crisis financiera necesita combustible para el cohete, y sólo hay una cosa que este cohete quema: crédito barato. Sin él, no puede haber especulación. Sin él, las consecuencias del planteamiento se desvanecen y el sector vuelve a la normalidad. Cuando una burbuja empieza, el mercado es invadido por agentes externos. Sin crédito barato, los agentes externos no pueden entrar.

El crédito barato es el billete de entrada para los agentes externos. Por ejemplo, los precios de la gasolina han aumentado fuertemente en los últimos años. Sin embargo, los bancos no están concediendo préstamos para que la gente almacene gasolina en sus garajes esperando que el precio se doble en tres meses. Pero los bancos sí que están dando préstamos a gente de poca solvencia para comprar casas con la idea de que se pueden vender enseguida.

El aumento del crédito fácil está muchas veces asociado a la innovación financiera. Frecuentemente, se desarrolla un nuevo tipo de instrumento financiero que infravalora los riesgos. De hecho, el crédito fácil y la innovación financiera son un cóctel peligroso. La Burbuja de los Mares del Sur comenzó con una novedosa figura llamada "sociedad anónima de responsabilidad limitada". En 1929, los precios fueron catapultados a la estratosfera con la ayuda de los "margin calls". Los precios de las casas ahora se han acelerado en forma de hipotecas "sólo interés", creadas para financiar compras de inmuebles sobrevalorados.

Fase 4 - Recalentamiento del mercado: Según el efecto del crédito fácil se va notando, el mercado comienza a recalentarse. El recalentamiento estimula los volúmenes y aparecen las escaseces. Los precios comienzan a acelerarse, y se recogen beneficios fáciles. Más agentes externos son atraídos y los precios se desbocan. Las subidas de precios atraen a los bobos, los codiciosos y los desesperados por meterse en el mercado. Así como un fuego necesita más combustible, la burbuja necesita más forasteros.

Fase 5 - Euforia: La burbuja entra ahora en su fase más trágica. Saldrán algunas voces prudentes y dirán que la burbuja no puede seguir más. Pondrán argumentos convincentes basados en indicadores económicos a largo plazo y simple lógica económica. Sin embargo, estos argumentos se evaporan en el calor del hecho inapelable: los precios aún están subiendo. Los prudentes son acallados por charlatanes, que justifican la locura de precios con el argumento eufórico de que ahora el mundo es diferente y que este mundo significa precios más altos.

Por supuesto, el argumento del "nuevo mundo" es cierto; el mundo es diferente cada día, pero eso no significa que los precios tengan que descontrolarse. Los charlatanes ganan y el optimismo injustificado se impone. En este punto, los charlatanes adornan su optimismo con la más cruel de las mentiras: cuando los precios toquen máximos, habrá un "suave aterrizaje". La idea de una apacible desaceleración de los precios calma los nervios. Los forasteros se quedan atrapados en la negación de la evidencia. Saben que los precios no pueden subir eternamente, pero rara vez actúan según ese principio. Todo es seguro, porque piensan marcharse justo antes de que la burbuja explote. Aquellos que no han entrado al mercado se enfrentan a un terrible dilema: no pueden entrar, pero tampoco pueden quedarse fuera. Saben que perdieron el tren al principio de la burbuja. Son bombardeados cada día con historias de gente que se hizo rica en dos días y amigos con grandes ganancias. Los fuertes se quedan fuera y asumen la oportunidad perdida. Los débiles compran y se tiran a los pies de los caballos.

Fase 6 - Los expertos recogen beneficios: Todo el mundo quiere creer en un futuro mejor, y la burbuja se aprovecha de eso. Una burbuja necesita que todos crean en un futuro mejor, y mientras esta euforia continúa, la burbuja se mantiene. Sin embargo, al tiempo que la locura se apodera de los forasteros, los expertos recuerdan el viejo mundo. Pierden su fe y comienzan a asustarse. Conocen su mercado, y saben que todo ha ido demasiado lejos. Los expertos comienzan a vender. Típicamente, los expertos intentan escurrirse sin ser percibidos, y a veces lo consiguen. Otras veces, los forasteros los ven mientras intentan largarse. En cualquier caso, sean detectados o no, el hecho de que esos expertos vendan es ya el principio del fin.

Fase 7 - El estallido: A veces, la marcha de los expertos infecta a los forasteros. Otras veces, es el fin del crédito fácil o alguna serie de noticias inesperadas. Pero sea lo que sea, la euforia es reemplazada por el miedo. El edificio se quema y todo el mundo corre hacia la puerta. Los forasteros comienzan a vender, pero no hay compradores. Llega el pánico. Los precios se desploman, el crédito se corta, y las pérdidas comienzan a acumularse.
Así que, españolitos hipotecados, que Dios os coja confesados. Los charlatanes os han timado, os han untado con bonitas palabras y os han arruinado para el resto de vuestras vidas. Ya veis que las inmobiliarias están saliendo a Bolsa, manipulando el valor de sus acciones artificialmente, cuando suben un poquito ellos venden lo que pueden, luego esperan a que bajen, compran un poco más, venden mucho más, y así se las van quitando de encima. Si podéis, VENDED, vended rebajando un poco el precio, quitaros el muerto de encima. Vended o llorad en soledad. Los comerciales no aparecerán para consolaros.

17:59:00 ---------------------  EPUB

69 comentarios:

Anónimo:
Tengo un par de comentarios:

1. el mercado inmobiliario no se va a derrumbar nunca porque tiene una base material bastante evidente que difícilmente se devalúa (las viviendas, los locales comerciales y demás): quizás se ralentice y su crecimiento se reduzca pero no creo que se derrumbe como tanta ilusión te haría.

2. A los bancos y cajas se la suda que no puedas pagar: ahora no quieren los pisos que no les sirven para nada. Lo que hacen es renegociar la hipoteca o préstamo hipotecario. Por el lado de impagados tampoco creo que se derrumbe el mercado.

3. Los especuladores tienen una función en el mercado aunque a ti te parezca increíble: comprar cuando todo el mundo vende y compran cuando todo el mundo compra.
24 de mayo de 2006 a las 21:36.  

alberto:
La verdad es que hacía tiempo que no leía una sarta de falacias como la tuya. No sé si es que no entiendes nada, o es que eres un trabajador de una inmobiliaria. Si es el segundo caso, tu jefe ya estará vendiéndolo todo mientras tú sigues tan feliz esperando el "aterrizaje suave".

Te respondo a los puntos uno por uno:

1-El mercado inmobiliario se ha devaluado muchas veces, tanto en España como en los otros países. No sé si leíste el articulito que puse el otro día, explicando cómo ya en el siglo XIX hubo una gran burbuja inmobiliaria en Madrid. Esa base material de la que que hablas puede no llegar al 30% del valor del inmueble. Las caídas, por tanto, pueden estar entre el 70% y el 80% en algunas zonas.

Lo de la ralentización de las crecidas, por favor, lee el artículo que estás comentando por lo menos. Lo explica claramente el economista: todo el mundo quiere un descenso suave, pero quiere ser el primero en vender. Ha dicho claramente que esa mentira que tú haces circular (puesto que eres uno de los charlatanes que quiere lucrarse arruinando a los demás) es la más cruel de todas: el aterrizaje será suave. Pero el aterrizaje NO puede ser suave porque el valor de los pisos es irreal, y en cuanto en cuanto esa realidad se imponga, la oferta superará con creces a la demanda, y cuanto más bajen los precios menos comprará la gente, porque no son tontos. Nadie comprará un piso sabiendo que si espera valdrá menos.

2-Los bancos y las cajas han dado demasiado crédito y están acojonados. De hecho, el Banco de España les está recriminando por haber hecho lo que han hecho. En el BCE se están cagando en nosotros. Es evidente que muchos de los préstamos no se podrán devolver. Sobre todo, NO se pueden refinanciar hipotecas que ya están a 30 años, porque aunque las pongas a 40, 50 ó 100 años la cuota casi no varía, porque los intereses se han de pagar cada año, con lo que alargar el plazo 50 años sólo sirve para pagar cuatro euros menos al mes. Haz la cuenta y verás.

3- ¿Los especuladores compran cuando todo el mundo vende? ¿Dónde te han dicho eso? Los especuladores compran cuando todo el mundo compra, venden cuando todo el mundo vende. La cuestión es ser de los primeros en comprar y de los primeros en vender. El especulador se lucra inflando los precios y no necesita la vivienda, por lo tanto, cuando el precio comience a descender, venderá aunque sea con pérdidas y contribuirá a aumentar la oferta, de modo que los precios se desplomarán. Es de libro.

A otro perro con tu hueso, amigo, aquí no tienes recorrido. Los argumentos "nuncabajistas" no se los creen ya ni las abuelas del sellito.
24 de mayo de 2006 a las 21:55.  

Anónimo:
Mmmm no sé qué decirte; este no tiene pinta de trabajador de inmobiliaria, más bien de liberal aficionado. Probablemente forero habitual de liberalismo.org (perfil bajo).
24 de mayo de 2006 a las 22:47.  

irichc:
Propongo el ejercicio de intentar averiguar en qué se sustenta esa creencia "nuncabajista", además de en la costumbre empírica; qué resortes paralógicos operan en ella.

Creo que ya lo tengo. Es posible que piensen así: "El suelo y la vivienda son recursos escasos y difícilmente regenerables, a repartir entre la ciudadanía. Ahora bien, dada la tendencia a la superpoblación, cada vez somos más; luego cada vez son más escasos dichos recursos. De aquí se sigue -por las leyes del mercado- que cada vez serán más caros".

Todo radica en confundir al comprador potencial con el comprador real, como si necesitar algo y poder o querer costeártelo fueran una y la misma cosa (negación inherente del albedrío: luteranismo). Y otro tanto para el vendedor, cuyo lucro nunca podría contradecirse con el interés de la sociedad (negación del pecado de origen: pelagianismo).

Ocultan, entonces, las relaciones de producción para mayor gloria de las del intercambio. Presuponen, sin declarar la hipótesis, que el nivel de satisfacción del consumidor ha de ser siempre óptimo, equilibrado, con una escasez que aparece "ex machina" para lucrar mágicamente y en beneficio de todos a algunos elegidos.

Capitalismo salvaje, pero humanitario. Socialismo utópico. Copyleft. Meritocracia apolítica y, en España, picaresca.

"El reparto desdee arriba crea escasez artificial". "Los recursos en circulación se tornan sobreabundantes". "El consumidor decide". ¿Os suena? Nacho y Enrique al alimón.

El liberal niega "la política" (es decir, cierta clase de política explicitada en medidas de gobierno) apoyándose en "la libertad individual", que no es más que la posibilidad irrestricta de someter o someterse a las contingencias del mercado, el cual ciñe la nueva providencia totalizante.

Como ideología es heredera de la Reforma, para la que el individuo es responsable con carácter absoluto de todo lo bueno y lo malo que le sucede por el mero hecho de consentir a ello. Como praxis, de la anarquía, que nos devuelve al caos, engendrador de los dioses tiranos del Olimpo. Pues negar o falsificar el poder innato del arbitrio, reduciéndolo a consentimiento (democracia como votocracia), supone desposeer al Estado de su justificación moral.
25 de mayo de 2006 a las 01:33.  

alberto:
Pues yo creo, Daniel, que el nuncabajismo se origina en el optimismo irreflexivo, la codicia y la sugestión colectiva. Las frases típicas son más o menos estas: "si suben los tipos ya refinanciaré con los bancos" (sin mirar que los intereses se pagan anualmente y eso no se puede refinanciar), "ya que me meto, me meto" (ya que me meto, intento especular al máximo y pronto seré rico), "están todos así" (al final resulta que no son todos, sino una parte no mayoritaria, lo que ocurre es que la fe hipotecaria los lleva a intentar convencer a sus amigos, para que la burbuja se vaya inflando).
25 de mayo de 2006 a las 13:51.  

Anónimo:
Pues alguien que dice "tengo un par de comentarios" y expone tres argumento ya lo dice todo.

Y oye, una cosa, que yo soy liberal, y estoy en contra de este crimen cometido contra la clase media; me jode mucho que se la hayan cargado, pero mucho, mucho.
Y por último : ¿creeis que un liberal bien formado puede exponer una tesis tan contundente como "ya renegociaré con el Banco"? Porrrr favorrrrr.

Lo hemos dicho hasta aburrir en otros foros : no será la subida de tipos, sino el paro el que dé el tiro de gracia.
25 de mayo de 2006 a las 14:22.  

alberto:
Sí, la doctrina liberal no implica apoyar corrupciones en los ayuntamientos y mentiras de Estado. Yo no soy liberal, pero si lo fuese no dejaría que me cargasen ese muerto.
25 de mayo de 2006 a las 16:06.  

Anónimo:
lo q hay detras de esta burbuja a la española es el conformismo, estrechez de miras del españolito medio, satisfecho de si mismo y embarcado en hipotecar su vida (mas alla de su casa), empujado por su amantisma esposa que aspira a una casa como sus amigas, imprescindible piscina, jardin para los churumbeles, padel,.... o centrico, etc
Respecto al valor de la vivienda: hay que hacerse el ciego para no saber que el recorrido de bajada es amplisimo: al menos ese 50% que se queda en maletines por los concejales, constructoras e inmobiliarias: es decir, tarugos, de esos 30-40 años que estais pagando, la mitad son para una cuenta en suiza. Pero aqui nadie es sincero consigo mismo ni se plantea no comprar, salvo q de verdad no pueda... o le dejen
30 de mayo de 2006 a las 01:53.  

Anónimo:
Pués yo sigo resistiendo la presión de: a) los amigos embarcados. b) la amantisima esposa que no entiende que pagando un alquiler de 600 ? vivimos y una hipoteca de 1300 ? no (y de ninguna manera). c) los compañeros de trabajo (embarcados también).
Por cierto, otro amigo tenía una inmobiliaria en Barcelona y la ha vendido hace pocos días, por algo será ¿sabrá algo como experto que es que los demás no sabemos?
30 de mayo de 2006 a las 19:24.  

Anónimo:
Yo no tengo ni puta idea de economía, pero llevo unos añitos viviendo en Inglaterra, y aquí también se produjo una explosión de la burbuja inmobiliaria. ásicamente, la gente debía más al banco de lo que valía su casa, y aquí fue una hecatombe total. Imaginaos la que puede ser en España, que está muy menos avanzada social y económicamente que UK.
8 de junio de 2006 a las 18:13.  

Anónimo:
Este tipo de comentarios están fundamentados en la ley básica de la economía: El principio de la oferta y la demanda.
Pero a la hora de evaluar con dicho principio la situación actual se olvidan de que no son la oferta y la demanda lo que ha llevado los precios al nivel actual, es la especulación, y que detrás de la demanda no hay una necesidad sino una inversión o sueño.
Por eso mismo el precio va a caer todavía más que la oferta y la demanda enviando al garete a especuladores (los unos forrados y los otros endeudados hasta las trancas) y soñadores... y de paso a la economía de esta España nuestra.
9 de junio de 2006 a las 12:41.  

El blog de Jaizki >> Las siete etapas de la burbuja financiera:
(...) Os recomiendo que leáis la entrada completa de Alberto Noguera y la sección de comentarios de la misma.
11 de junio de 2006 a las 00:35.  

jorge:
Me temo vuestras ansias de conseguir pisos que antes eran muy caros buenos precios van a tener que esperar.

Trabajo en una inmobiliaria y os puedo asegurar que el mercado no muestra ningún signo de debilidad. Existe muchisima demanda.

Un dato: Una promoción nueva puesta a la venta el día 1 de junio: en una semana hemos vendido 17 viviendas.

Hay demanda, para rato.

Una cosa que se detecta ahora es que según van subiendo los tipos de interés la gente ya no compra con tanta "despreocupación" y mira mucho más.

Otro dato más: Existe mucha oferta todavía a precios interesantes. Lo que ocurre es que con los tipos de interés bajos la gente antepone otras cosas al precio (zona, metros, piscina, etc..). Ahora la gente se lo piensa más y esos pisos de las afueras, ciudades periféricas, etc.. que antes no se enseñaban pues empiezan a entrar en el juego.

Se está acabando el vivir cerca del centro en piso nuevo con garaje y piscina comunitaria. Ahora entran en juego pisos en la periferia menos cómodos pero mucho más asequibles.

Queda cuerda para rato (tanto de demanda como de oferta).
15 de junio de 2006 a las 14:26.  

Anónimo:
desde que tengo uso de razon los pisos no han bajado nunca.antes era mas facil comprar pero ahora se esta poniendo imposible.espero ke pinche pero no lo veo posible,ya sacaran tra forma de ke los pisos nos cuesten el mismo esfuerzo monetario o mas
15 de junio de 2006 a las 21:48.  

Anónimo:
me alegro mucho por jorque que trabajas en una inmobiliaria.

Has vendido 17 viviendas en una semana. Eso pinta bien.

Seguramente la siguiente semana habrás vendido otras 17 viviendas, y la siguiente otras 17 ...


Chico esto marcha, pronto estarás rico, tú, tu jefe, bancos, etc.

Bien por ti.
18 de junio de 2006 a las 16:00.  

Anónimo:
de acuerdo con alberto en todo.
Un apunte. poco se ha hablado del exceso de stock de viviendas que hay en españa y que no hará sino acelerar aún mas el proceso
28 de junio de 2006 a las 00:21.  

Anónimo:
La verdad es que esto no pinta nada bien. Propongo una cuestión: ¿En qué etapa podemos estar ahora?, ¿5-6?. Teniendo esta hipótesis sobre la mesa, ¿Qué fechas pondríais a cada una de las etapas, tanto pasadas como futuras?.

SalU2!
29 de junio de 2006 a las 19:05.  

Emilio:
No hace mucho que lei que según datos del Ayuntamiento en Barcelona hay 500000 viviendas cerradas. Imaginais lo que pasaría si saliesen al mercado inmobiliario? Cosa bastante posible cuando lleven a cabo su política de incrementar los impuestos a pagar por los pisos deshabitados...
30 de junio de 2006 a las 13:53.  

Anónimo:
En Murcia ya he constatado que bajan los precios de los pisos al pasar meses sin venderlos.Ahora hay mas pisos en venta que supuestos compradores.Conozco mas de un caso de casas puestas a la venta a x millones y que al pasar meses y nadie querer comprar entonces la venden un 50% mas barata.¿Eso no es burbuja? Estan bajando algunos precios y la gente esta hasta el cuello.Al final el tiempo pone a cada uno en su lugar,el agua sigue ahogando nuestro cuello.Lo que me da mas rabia es saber que los grandes especuladores ya se han marchado a otro negocio y que son los pequeños ilusos los que se quedan con pisos que pagaron un 200% del valor que deberian haber pagado. Todo llega......
6 de julio de 2006 a las 14:25.  

Javi:
Acostumbro a seguir una sección de una web de economía, bolsamania.com, en la que un especialista en mercados financieros analiza la actualidad económica en tiempo real. Se llama Cárpatos, y hace unos comentarios muy interesantes sobre economía en general. La web es http://www.bolsamania.com/derivados/carpatos.php. Le envié el enlace con este blog y le pregunté qué le parecía. Me contestó muy amablemente al mail y me dijo que lo publicaría en su web. En el comentario ha publicado lo que os pego a continuación:

Pasemos a otro asunto. En varios medios de comunicación y de internet se está hablando mucho estos días de la burbuja inmobiliaria. En concreto de un muy interesante artículo que me ha enviado un amable lector que les voy a colocar en el siguiente enlace y que merece la pena leer:

Las siete etapas de la burbuja

En este artículo, traducido por Alberto Noguera y con las fases escritas por el economista Hyman Minsky (premio Nobel), se habla de las siete etapas que, según este economista, se recorren habitualmente en una burbuja inmobiliaria. A saber:

Fase 1 - Planteamiento.

Fase 2 - Los precios comienzan a subir.

Fase 3 - Crédito fácil.

Fase 4 - Recalentamiento del mercado.

Fase 5 - Euforia.

Fase 6 - Los expertos recogen beneficios.

Fase 7. Estallido.

El trabajo es curioso y qué duda cabe que fase a fase estamos viviendo todas en nuestro país tal y como se describen. Ahora la gran duda está en saber en qué fase estamos. Está claro que solo podemos estar en dos de ellas, en mi modesta opinión o en la 5 o en la 6.

Tras meditarlo bastante, yo me inclinaría porque estamos en la 5, pero en el tramo final de la misma, es decir, en la fase 5 pero muy avanzada. Vean lo que dice este premio Nobel de esta fase en su parte final:

En este punto, los charlatanes adornan su optimismo con la más cruel de las mentiras: cuando los precios toquen máximos, habrá un "suave aterrizaje". La idea de una apacible desaceleración de los precios calma los nervios. Los forasteros se quedan atrapados en la negación de la evidencia. Saben que los precios no pueden subir eternamente, pero rara vez actúan según ese principio. Todo es seguro, porque piensan marcharse justo antes de que la burbuja explote. Aquellos que no han entrado al mercado se enfrentan a un terrible dilema: no pueden entrar, pero tampoco pueden quedarse fuera. Saben que perdieron el tren al principio de la burbuja. Son bombardeados cada día con historias de gente que se hizo rica en dos días y amigos con grandes ganancias. Los fuertes se quedan fuera y asumen la oportunidad perdida. Los débiles compran y se tiran a los pies de los caballos.

Sinceramente, creo que ahí estamos. Si nos miramos todos en nuestro interior ¿cuántos no pensamos en que sabemos que los precios no pueden subir eternamente, pero creemos que no hay peligro porque pensamos que saldremos antes de que la burbuja explote? Yo me he quedado muy reflexivo cuando he leído este trabajo, porque sigo manteniendo posiciones en fondos inmobiliarios y es que es lo que pienso que mientras siga subiendo ahí estoy pero que en cuanto huela a chamusquina sabré salir a tiempo. A lo mejor no soy capaz de hacerlo, pero en cualquier caso el gran peligro es la fase 6. Según el premio Nobel, ahí es cuando los expertos venden y lo intentan hacer con disimulo. ¿Tendrá algo que ver con la lluvia de inmobiliarias que han salido a bolsa en los últimos meses poniendo en nuestras manos el maná caído del cielo de unas acciones ultrasobrecompradas? Yo no paro de darle vueltas al tema y agradezco internamente muy mucho a Hyman Minsky en mi fuero interno la reflexión a que nos invita.

Interesante que alguien que realmente sabe diga ésto...
6 de julio de 2006 a las 18:37.  

Anónimo:
Amigos entro en vuestro Foro gracias a la referencia que facilita Carpatos en Bolsamania. Tengo muchos años de experiencia en este campo de la vivienda y me gustaría aportar mi visión de este tema. Yo sí he vivido fuertes caidas de precios en los pisos, y no las comento porque cualquiera que quiera revisar la historia próxima puede verlo. Pero la discusión nace de que la gente de la calle nunca incorpora en sus analisis, el efecto reductor de la inflación. Y si tenemos en cuenta que en la decada de los 70 y 80 la inflacion era de dos digitos, los largos periodos de mantenimiento de los precios en los pisos usados, y la paralización de obra nueva, escondían bajadas muy importantes de los precios reales. Nos bastaría hacer un paralelismo entre los precios de los alimentos y los de los pisos, para comprobar que el poder adquisitivo de una peseta, se recortaba muy rápidamente, en relación inversa a la revalorización de la vivienda.
Yo no tengo ninguna duda que estamos a punto de iniciar un ciclo bajista de los precios de la vivienda. ¿Llamarlo estadillo de la burbuja? Dios no lo quiera que estalle nada, porque conllevaría una situación dramatica para la sociedad. Pero que esta subida en tres años del Euribor de más de un 50%, ya está creando dificultades a muchas familias para asumir estas subidas, es una triste realidad. Pero el efecto regulador de precios viene de los especuladores que han adquirido las viviendas como negocio, o inversión. Y ahora los intereses, gastos de comunidad de vecinos, impuestos etc, comienza a pesarles y tratan de cubrirlos con las rentas del alquiler. Sin contar a los que todavía no han recibido sus pisos en construcción viendo aterrados, que van a firmar hipotecas muy por encima de sus calculos iniciales. Y precisamente esto es lo que sucede ahora en Madrid con multitud de carteles de "Se Alquila" en los PAUs de San Chinarro, Las Tablas etc.
En resumen ya se ha iniciado el cambio de ciclo, y a pesar de que nuestra clase política no ha movido un dedo para remediar este disparate, promoviendo masivamente la oferta de viviendas públicas, todas las anomalías antes o después se corrigen por las leyes inmutables de oferta y demanda.
Amigos no os angustieis, porque en un año más la vivienda comenzará a corregir esta locura de precios. Saludos
7 de julio de 2006 a las 00:10.  

Anónimo:
Para muestra un botón:

Soy un sevillano de esos que se dejó convencer hace dos años por esa corriente que decía: "..tienes que comprar un piso, antes de que sigan subiendo porque esto es imparable, etc, etc,...". Por suerte siempre he sido un poco "cagón" para esto de las "inversiones" y busqué bastante antes de comprar. Mientras mis amigos y conocidos compraban pisos por 25 millones o más, ya que las hipotecas eran (y digo eran, porque más de uno ya se las ve y se las desea hoy día para pagar)muy buenas con tipos al 2,75, yo decidí comprar en zona con visos de expansión (y no me equivoqué) y en un piso pequeño para poder vivir yo solo, que al fin y al cabo es lo que quería. Esa "maravilla" me costó 13 millones y medio, y ahora estoy a punto de venderlo, por motivos familiares (viene de camino un pequeño) por unos 23 y medio, pero cual es mi sorpresa que segun esos "entendidos" en el mercado inmobiliario que me recomendaron comprar dicen que vendo muy barato, que no se puede tener tanta prisa, ..., ¿es que no es bastante rentabilidad 10 millones de pesetas en dos años?, desde luego es más de lo que gano trabajando.
Creo que aquí radica el problema, los españolitos de a pie de repente nos hemos creido expertos inmobiliarios, creemos que esos "cuatro ladrillos" que debemos al banco tienen un valor estratosferico, quizá arrastrados por esos expertos de los que se habla en el articulo.
26 de julio de 2006 a las 12:07.  

Anónimo:
En Andalucia ya ha ocurrido la devaluacion de los precios de las viviendas en el caso de aquellas que son de proteccion oficial.
Una nueva ley obliga a someter todas las ventas de viviendas de proteccion oficial al derecho de tanteo de la Junta de Andalucia, por el cual la Junta tiene derecho a comprar la vivienda por el valor de catastro que es tres o cuatro veces inferior al de mercado en muchos casos.
El resultado es que las viviendas valen ahora mucho menos que la hipoteca que estan pagando muchos que han comprado las de proteccion de oficial de segunda o tercera mano. Enlace ilustrativo sobre el problema:
http://www.expobarrio.com/noticias/_148
8 de agosto de 2006 a las 08:41.  

Anónimo:
He leído la siguiente noticia en El Periódico de Catalunya: El precio de la vivienda en Barcelona subió un 21% el año pasado.

http://www.elperiodico.com/default.asp?idpublicacio_PK=6&idioma=CAS&idnoticia_PK=329599&idseccio_PK=131&h=

Me veo de alquiler toda mi vida... Habrá que dar las gracias a esta maravillosa clase política que tanto ha especulado con un derecho constitucional como la vivienda digna.
11 de agosto de 2006 a las 13:45.  

Anónimo:
Lo único que históricamente nunca ha perdido valor es el suelo, cualquier economista te puede confirmar esto, es necesario algo como una guerra para que el suelo se pierda valor, pero otra cosa muy distinta es el precio de lo que hay por encima de ese suelo, eso lo rige el mercado y el de la vivienda es un mercado mas.

Ya dijo alguien hace mucho tiempo que... "confunde el necio valor y precio".

Agarraos para lo que viene porque va a ser fino.

Un saludo a todos.
23 de agosto de 2006 a las 14:12.  

Alejandro:
Gracias por el artículo.
Practicamente lo que iba a escribir ya lo han dicho antes.

1) En los años 80 se mantuvieron los precios de la vivienda a pesar de que había una inflacción superior al 10%.
2) La primera vivienda no es una inversión. Porque la primera si la vendes te tienes que comprar otra (que habrá subido lo mismo) o irte de alquiler, siendo el precio del alquiler proporcional al de la vivienda. La segunda vivienda si es una inversión. Y como tal, unas veces sale bien y otras mal.
3) A los precios que está la vivienda, no me parece una buena inversión. Comprar algo que está carísimo esperando que suba aún más me parece muy arriesgado.
31 de agosto de 2006 a las 14:04.  

ximo:
me ha parecido muy interesante el articulo de las 7 etapas de la burbuja.

No hace falta tener conocimientos de economia para darte cuenta de que tus cuentas no salen... si yo gano 1000 euros y me dicen que tengo que pagar entre 700 y 900 al precio de la vivienda actualmente y eso siendo optimista... segun los expertos no deberia endeudarme mas de un 40% o sea 400 euros asi que deberia comprar una vivienda que no superase los 120.000 euros (mas o menos :-) asi que es un poco absurdo mirar una vivienda que piden el doble. Es simplemente ilogico.

Ahora dicen que no va a bajar y entonces solo hay una salida, ganar el doble pero dudo que ningun jefe sea una hermanita de la caridad, verdad?

En otro foro hablaba otro chico de benidorm que decia que ne la crisis del 92 una vivienda de 25 millones bajo a 12 (mas del 50%) y en esa crisis principalmente la padecieron las empresas y por extension sus trabajadores.... pero hoy la situacion es aun peor porque todo el mundo esta muy endeudado y mas que lo van a estar.... si el trabajo se mantiene no hay problema pero a la minima el agua subira mas arriba del cuello...

por otro lado la inflacion se nota en los bolsillos en cosas tan basicas como cargar el carro de la compra asi que esta vez tenemos el agravante a la crisis provocada por el euro que toca todos los sectores...

Voy a deciros cual es mi indicador economico, no leo "mi cartera" sino "mi bolsillo" y a fin de mes no llega. Solo puede sentirse optimista quien tenga un supersueldo, quien no compro o quien ya vendio... esa es la realidad a pie de calle... un saludo
31 de agosto de 2006 a las 20:23.  

Anónimo:
Solo un inciso:

Este texto se esta copiando en muchos sitios ahora que parece que la gente por fin se da cuenta de la burbuja. Pero muchos comentarios se dice que el tal hyman minsky NO es premio nobel. Consulta la lista de premios nobel en la wikipedia para comprobarlo. Mucha gente esta utilizando este detalle para quitar credibilidad al texto.
31 de agosto de 2006 a las 20:28.  

alberto:
Tienes toda la razón. El error ha sido gordo, sólo buscando en Google "hyman minsky nobel" asusta pensar lo que se ha propagado esta falsedad.

No sé si pensar que la culpa es mía o del artículo original en inglés que oí citar en aquellos días. La cuestión es que eso de premio nobel lo saqué de otro artículo en el que se dice que Minsky fue uno de los ignorados del jurado del Nobel, a pesar de que parece que hizo méritos de sobra y estaba en las quinielas. Es que ese premio es así, si no se lo dieron a Borges, entonces cualquier genio puede no ganar el Nobel.

Personalmente, pienso que a Minsky el Nobel se lo deberían de dar sólo por el articulito este de la burbuja.

Un saludo y gracias por la indicación.
31 de agosto de 2006 a las 22:24.  

ximo:
El nobel no hace a uno mas sabio... hoy a muerto Glenn Ford, un actor clasico y nunca le dieron un oscar, a otra leyenda como Marlon Brando le dieros dos al igual que Tom Hanks... me cae bien pero creo que no puede ser comparado ni con Brando ni con Ford... que a pesar de no tener ningun oscar se sabe que era un gran actor.

Todo este rollo viene a que lo del nobel me lo paso por ahi, lo importante es saber si el articulo es verdadero o una invencion...

Y si es una invencion, lo escribio un sabio lleno de sentido comun. Con una vivienda cara, intereses caros y sueldos bajos... que genio puede comprarse una vivienda? ni siquiera hyman minsky.... jejejeje
1 de septiembre de 2006 a las 00:10.  

ximo:
Si las palabras no bastan os dire un par de detalles sobre dos inmuebles.... hace unos meses uno valia 48 millones de pesetas y otro 46... ahora lo han bajado a 36 y 38 respectivamente y estoy hablando de la zona de benidorm donde se han ensañado a base de bien con la especulacion... un saludo
1 de septiembre de 2006 a las 00:13.  

Anónimo:
aqui teneis el curriculum del Sr.Minsky... quien le quiere quitar credibilidad a este hombre?

http://www.eumed.net/cursecon/economistas/Minsky.htm

eso si comprobar la veracidad del citado texto...
1 de septiembre de 2006 a las 00:16.  

ximo:
http://www.eumed.net/cursecon/economistas/Minsky.htm
1 de septiembre de 2006 a las 00:17.  

MuS:
Hola Amigos,

Voy a aportar un par de comentarios más favoreciendo la tesis apocalíptica.

En primer lugar no hay duda de que los mercados crecen a ciclos, estos existen desde tiempos inmemoriables asociados a gustos, modas, tecnología... lo único que varía es la longitud y la frecuencia de la onda en función del mercado.

FRECUENCIA:

Si miramos un mercado como el bursatil vemos ciclos alcistas y bajistas cada pocos años. Como son cada pocos años se advierten mejor porque en mayor o menor grado se recuerdan (aun en la memoria está la tecnología y valores como terra o indices como el nasdaq).

El inmobiliario es un mercado más con su ciclo pero con alguna peculiaridad:

1. Oferente->(Constructor y sector en general)

Me fijaría en muchas variables pero una muy importante sería la demografia. Yo soy uno de los últimos hijos pertenecientes al babyboom de nuestros padres. Esta circustancia me hace fijarme en cosas que pasan desapercibidas como que fuí de los últimos en entrar en la universidad con el "precio de los numeros clausos" para elegir lo que deseaba estudiar. Al año siguiente no aumentaron las plazas y los numeros clausos desaparecieron de muchísimas docencias y bajaron los de las otras.

Si yo fuera una costructora hace 10 años construiría sin parar pero ahora sería más prudente (pobres empresas del sector pequeñas :( )

2. El demandante.

Como casi estudié y trabaje a la vez pude anticipar mi compra de vivienda un poco respecto a mis compañeros de generación. Hace un par de años compre una vivienda para vivir, lo hice un poco a regañadientes porque ya pensaba que estabamos cerca del final del ciclo (especulada o no la necesitaba para vivir). Y es que las burbujas se estiran siempre más de lo que se imagina.

Hoy veo como van comprando mis compañeros de generación y siempre les digo que miren los "micromercados" y es que aunque me pase de prudente...

Mi operación fue un piso pequeño en zona consolidada de ciudad con bastante aporte de efectivo y pensamiento en liquidar anticipadamente la hipoteca aun por encima de lo fiscalmente recomendable si el mercado se enegreciese. La idea es que en unos 4 o 5 años más pueda estar pagado en su totalidad (que alivio pensar que la hipoteca la firmé a 30 años sin comisión de amortización)

Alguien dirá que en esas condiciones también compraría pero lo que haría sería comprar una casa más grande o un chalet a las afueras siendo real los 30 años de hipoteca. (mejor vivienda y más endeudamiento porque puede)

No obstante ¿seré de los últimos de mi generación en adquirir la vivienda y se empezará a desinflar la demanda?

Tal y como empecé el mercado inmobiliario es uno más, con ciclos, pero asociados fuertemente a la demografía y su condición de necesidad (necesitamos nuestra vivienda cuando tenemos más o menos 20 o 30 años). Esto hace que los ciclos sean de unos 20 años aproximadamente y se recuerdan peor que otros favoreciendo aún más dicha burbuja. (Claro que nuestros padres si heredasen más o menos ahora se plantearían comprar una vivienda como inversión porque ya tendrían pagada la suya ¿o no?)

Mi idea es tener casa y capacidad de endeudamiento para dentro de 4 o 5 años, así en plena depresión inmobiliaria comprar el chalet que algún aventurado que por el efecto de la riqueza actual haya comprado y le extrangule su hipoteca (le podría cambiar mi piso al que eligió la opción del chalet en mi circustancia) o quizás sería el mejor momento de comprar una segunda vivienda en la costa que seguro será la que más baje.

Eso si lo sentiré por mucha gente :( pero creo que la compra más importante de la vida merece un análisis minucioso.

Por cierto: ¿Quizás mientras esto ocurre invierta en alguna compañia de material para niños tipo janet porque también no dentro de mucho mi generación empezará a tener hijos favoreciendo un nuevo ciclo :) aunque preferiría unas opciones put de vivienda que iría comprando a medida que oigo cada año como suben los precios. O vender a credito acciones de alguna inmobiliaria que esta saliendo a bolsa y es que... como venden los expertos las viviendas...

Solo queda delimitar exactamente la frecuencia de la onda, en cada comentario de los millones que ha ganado este y el otro con la vivienda que compro hace dos años al ciclo le queda menos pero no se si 1, 2 o 5 años. (en cualquier caso hoy ya no sería comprador ni por necesidad)

LONGITUD

Sobre la longitud de la onda aún hay muchas más variables que estudiar pero creo que el batacazo será especialmente fuerte.

Los políticos miran hacia otro lado porque se financian o "roban" con el suelo así que aunque sea un problema social da igual y acentúan la burbuja y se hacen muy "$amigos$" de las constructoras.

España es un país "exportador de vivienda" lo que acentúa la burbuja más.

España históricamente es un país de longitudes de onda económicas forísimas lo que forjó el dicho del "el ladrillo nunca baja" (la gente se refugiaba en cosas materiales para sus ahorros porque su economía y empresas no eran fuertes)

Un apunte más, esto no sólo pasa en España, países como Inglaterra también tienen este mismo fenómeno inmobiliario si bien la economía Española es la construcción, la inglesa el dinero y la alemana las empresas por lo que el batacazo se debería notar más en españa (más subida del paro) que en otros sitios.

Y así, más y más que detalladamente daría para un ensayo de economía que seguro se estudiará dentro de unos años...

No me cabe duda de que el mercado bajará, lo hará de forma brusca quizás combinando pánico vendedor de las viviendas de inversión a crédito, inflación alta y estancamiento de precios, paro, morosidad, tipos de interes altos, etc. Así ha sido siempre pero nunca se lo escucharéis a nadie porque son ciclos que se olvidan y esto es lo que se necesita para un "crack", olvidar el anterior.

PD: Aunque sea un poco joven, lo que de verdad me preocupa es mi jubilación ¿o no tiene incidencia cuando nacieste? :) ¿Alguien sabe cuantos años tengo?

Hojalá estuviera completamente equivocado pero sólo falta saber cuando exactamente y eso es ya cuenta atrás. Recuerdo que la última vez que bajó la vivienda fue en el 92 (creo que de media un 20% pero un 40% las de Benidorm me lo creo)
3 de septiembre de 2006 a las 03:03.  

Anónimo:
En el año 2003 los pisos en el Actur , hoy zona EXPO, en Zaragoza, costaban 35 mill. de ptas. No lo compré, me parecía excesivo. En el año 2006 cuestan los mismos entre 50 y 60 mill. de ptas. Mi pregunta es: ¿esta subida es debido a la burbuja española o a la excusa de la EXPO que todos los propietarios, constructoras, inmobiliarias...esgrimen? Llamé a un particular en abril de 2006, me pedían 50 mill. ptas. En septiembre de 2006 , por coincidencias de la vida, vi dicho piso con una inmobiliaria, ahora costaba 46 mill ptas. La propietaria del piso me entregó una tarjeta para venderme el piso sin que se enterara el agente de la inmo., por 43 mill. ¿qué está sucediendo? Unos bajan, y mucho, como este caso, otros en cambio no bajan nada, la mayoría de pisos rondan los 48 mill. Lamé a otro piso de Salvador Allende, en 2 semanas, palabra de honor, me bajó 500 mil ptas. Nos vamos turnando, una semana llamo yo, otra mi hermano, otra mi marido...y así vemos cómo se mueve este mundillo.
Tampoco veo solución con los alquileres. O vives en la casa de Torrente por 600 euros, o llegas a pisos interiores (que uno nunca se compraría) por unos 800 euros.
Nada, seguiremos a la espera, auq las inmobiliarias dejen de decir: CÓMPRATE EL PISO DE 50 MILL. QUE ES UNA HUCHA.
22 de septiembre de 2006 a las 15:56.  

alberto:
Me parece, por otras cosas que he oído, que lo que hay en Zaragoza es una burbuja pura y dura. Esperad un poco y esas bajadas se convertirán en desplomes cuando cunda el pánica.

La excusa de la EXPO me parece para garrulos. Una expo no sube los pisos. Si me permites un comentario algo ácido, creo que la expo será un fracaso tan grande como el Forum o la Copa América.
22 de septiembre de 2006 a las 16:18.  

Anónimo:
Eso de pagar mas por la zona expo es una Bobada... la expo dura unos meses y se acaba, durante su celebración la zona será un caos de afluencia de gente, aparcamiento, etc.... lo que quedara despues que se lo pregunten a los sevillanos... una zona semiabandonada, con algunos edificios de oficinas y bastante inseguridad por las noches (los pabellones abandonados ofrecen un lugar ideal de reunion para marginales)
9 de octubre de 2006 a las 11:37.  

Anónimo:
Pienso que tienes razón. Como economista que soy espero que no Explote la burbuja y sea un aterrizaje no brucos

Foro Inmobiliario
10 de octubre de 2006 a las 23:16.  

sdfsdf:
Se acabo el chollo. ahora a pagar hipoteca los pepitos y los demas a esperar bajadas para comprar y volver a vender.
9 de enero de 2007 a las 23:58.  

Anónimo:
"Paco,¡compra! que luego lo venderás por el doble..."
Esta era la frase que hace unos años corría de boca en boca en España.
Y nuestros padres compraron y abandonaron el alquiler, cargándose este mercado.
Antes se vivía bien de alquiler y todavía quedaba dinero para muchas más cosas.
"Paco,¡compra! que luego lo venderás por el doble..."
Decían nuestros padres, según para quien, nuestros abuelos...sin reparar que a quien se lo iban a vender al doble era a la siguiente generación, es decir, a sus propios hijos y a los hijos de sus hijos.
MORALEJA:Padres,¡tened cuidado! lo que jodais, se lo acabarán comiendo tus hijos.
1 de abril de 2007 a las 04:21.  

larry:
http://www.metacafe.com/watch/487420/
otra prueba mas.................

.... Esto realmente es muy lamentable............
22 de abril de 2007 a las 22:47.  

Anónimo:
Buenas, buenas...

No es por llevar la contraria, pero las "tesis explosivistas", aunque a primera vista llenas de razón, parecen no cumplirse.
Frases como "dentro de un año reventará la burbuja" se han escrito en este mismo blog hace una año, y seguimos practicamente en las mismas. Desde una posición neutra diría que al igual que a los nuncabajistas les mueve la codicia y la ignorancia, ciertas tesis antagónicas como las presentadas aquí y en otros foros anti-pepitos parecen estar "subvencionados" por la ilusión y la esperanza. Puestos a elegir, em quedo con esta segunda motivación.

Digo desde la neutralidad porque soy de esos que miran la corrida desde la barrera: vivo en Alemania desde hace algo más de un año.
Por comentarios en este y otros foros parece que el principio del fin se avecina y las tinieblas se ciernen sobre nosotros. De cualquier forma este catastrofismo se limita a tales foros y no termina de verse reflejado en la realidad, por mucho que algunos (yo incluido) deséen tal cambio.
Lo dicho, a 2000 Km de distancia todo se ve con más alegría, sobre todo teniendo en cuenta el rpecio de los pisos por estos lares. Por la zona norte de alemania, el precio de una vivienda se sitúa en torno a tres y cuatro veces menor que en España.
Los sueldos son algo mayores, tampoco es que regalen el dinero, porque luego te frien a impüuestos. De todas formas, olvidad eso de que "la vida está más cara en elr esto de Europa". Quizá fuera cierto hace años. Ahora no.
Es lamentable, pero se vive mejor con un sueldo español en Alemania que con un sueldo alemán en España.

Resumiendo: las cosas se están haciendo mal, pero la gente sólo cambia a base de palos, las palabras se las lleva el viento.
Espero que vuestros vaticinios catastrofistas se vean pronto ejecutados.
Yo soy un cobarde, lo veré por la tele.
3 de julio de 2007 a las 16:14.  

alberto:
La burbuja ya ha estallado. Las consecuencias están siendo muy graves. Todas nuestras previsiones, incluso las de mis cuentecillos, se han cumplido con total exactitud. Otra cosa es que tú desde fuera quieras que lo diga la televisión, pero sólo lo dirán cuando la crisis social sea salvaje o cuando ya se esté saliendo del agujero. Pero de momento, mientras dura el dinero acumulado, se va haciendo como que no pasa nada, aunque ahora ya no entran incautos en el sistema y por tanto la muerte de ese sistema va a ser progresivamente más evidente. Como decía uno: la economía española es un cadáver ambulante. No sé qué más pruebas quieres.
3 de julio de 2007 a las 18:28.  

Anónimo:
Queridos bienintencionados: Para mí la burbuja estalló definitivamente cuando el año pasado se quedaron cientos de miles de viviendas sin vender. Eso significa que muchos (cientos de miles) paisanos no se han tirado de la moto y que nuestro querido sistema bancario esta cerrando el grifo del dinero.

El problema para mi es que hay una masa monetaria de dinero inorgánico tan sumanente bestial en la eurozona que la cosa esta como una cafetera a 1000 grados centígrados. España ha sido el aliviadero del dinero que el resto de la eurozona no puede incorporar. Y aquí estamos, con un dineral transformado en viviendas que no se quieren ni se pueden comprar. Ya veremos si Salim viene a quedarse con ellas y qué pide a cambio.

La cosa ya no tiene vuelta atrás, no hay aterrizaje suave (el soft landing sí que lo estan haciendo en EEUU), solamente queda dar un paso atrás para apoyarse, protegerse la cara con los brazos y esperar a que nos lluevan las host..

Esta ha sido una apuesta muy dura para atraer capital disidente, de la deuda americana, al euro y hemos pagado el precio de hincharnos de dinero hasta rebosar por las orejas. Ya veremos qué nos piden los del petrodolar cuando quieran liquidar sus bonos en euros.

Qué envidia me da Polonia, los polacos y su gobierno. Que envidia no tener un presidente como Sarkozy.
25 de julio de 2007 a las 00:40.  

Asalariado Vengador:
Buenas a todos,

Tengo que decir que según lo que pinta estamos en la 6ª fase tardía (la necesidad de venta ya no es tan disimulada por parte de los especuladores-promotores, para muestra el caso de Polaris World) por no hablar de que las grandes constructoras están abriendo filiales por doquier para realizar la especulación en otros paises, al dejar el nuestro de ser rentable.

Y seguramente, los precios bajarán. Pero dadas las peculiaridades de este país está claro que no serán las mismas rebajas en todas las zonas.

Creo que se notarán mucho los descensos en zonas alejadas de las ciudades (Promociones aisladas cuyo reclamo es un campo de golf, urbanizaciones sin servicios, etc), pero en mi opinión los pisos centricos en las grandes ciudades (Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Bilbao) no bajaran casi nada ya que no es un sector muy solicitado.

Por otra parte, yo soy de Barcelona y como es el caso que conozco voy a comentar.

1- Aquí no hay practicamente VPO ni la habrá en unos cuantos años.
2- No hay practicamente suelo edificable (Barcelona esta separada de las demás poblaciones de su alrededor por una calle, en una acera estas en Barcelona y en la de enfrente estas por ejemplo Hospitalet, Santa Coloma, Badalona, Esplugues, etc...), al otro lado esta el Mar y en la otra parte el parque de Collserola que no es edificable.
3-Las poblaciones del primer cinturon (Hospitalet, Badalona, Cornella, Santa Coloma, etc) Se han sobrepoblado de personas inmigrantes que en muchos casos habitan varias familias en un mismo piso. Es de suponer que cuando lleven un tiempo aquí y esten más estabilizados empezarán a comprar pisos para vivir como una única unidad familiar (sin olvidar que las VPO que se vayan construyendo y dadas las leyes de favorecer a las personas con menos recursos, osea estas personas inmigrantes).

Así que como conclusión, la gente que vivimos en Barcelona o periferia y queremos continuar haciendolo pero fuera de nuestras viviendas paternales o bien nos tendremos que ir a poblaciones muy alejadas y sin transporte público cercano (para que sean "asequibles") o bien ¡¡Nos hacemos Okupas!!
1 de agosto de 2007 a las 11:21.  

Anónimo:
yo me pude salir en mayo 2006 a buen precio,enhorabuena alberto por tus predicciones,chapeau!!!
ésto está visto para sentencia,quizá para octubre,noviembre los medios se haran más machacones,lo dicho,felicidades por tú analisis.
4 de agosto de 2007 a las 23:04.  

Anónimo:
yo compre un piso sin ascensor hace unos años y con mucho esfuerzo, y digo esfuerzo de verdad , no salir de cenas , trabajar en dos sitios, no como amigos mios que andaban de vacaciones y no paraban de gastar en ocio..ahora me dicen que tengo suerte y que el estado les solucione la papeleta. EL estado debe poner medios y ayudar , no regalartelo, no podemos llevar el nivel de vida que nos venden, los tiempos no estan para eso.Quien algo quiere algo le cuesta y esta cultura de lo quiero todo y con poco esfuerzo y por derecho...pues no va por buen camino.
Una solución es el alquiler , que creo que es el camino a explotar. Y no el alquiler del qeu tenga una propiedad privada ganada con su trabajo y no le de la gana de abrir, sino alquiler social con dinero publico. Ahora no pueden darle una solución a algo que no han parado (es mas han ayudado)con bienes privados cuando los ayuntamientos se han llenado los bolsillo con el suelo de todos...que no vendan mas suelo y construyan solo para alquiler.
Slds
21 de agosto de 2007 a las 15:36.  

Anónimo:
Cada día estoy mas convencido de que los pisos de protección social deben ser todos de alquiler. El estado debe crear una empresa semipública que gestione una gran cantidad de viviendas, con contratos de 10 años. De este modo se benefícia todo el mundo y no unos pocos afortunados.
25 de septiembre de 2007 a las 23:26.  

Anónimo:
aleluya!!!!!
vivo en malaga y os puedo asegurar que aqui no se esta hablando de un aterizaje suave sino mas bien de ub estallido. hoy 28/09/2007 y los precios estan bajando de entre un 10 y un 15 % por todas partes. me estan ofreciendo ya pisos de 3 dormitorios de segunda mano a partir de 175.000 euros...increible e impensable hace 6 meses. todos los promotores de vivienda nueva (he dicho TODOS) estan bajando sus precios entre 6.000 y 18.000 euros por unos pisos nuevos. Eso es el principio hermanos.
Pd: un abrazo a los "nuncabajista" que nos han ayudado siguiendo comprando cuando habia que retirarse. Han provocado ellos mismos esta burbuja creyendo en milagros y no apoyandose en lo que paso hace unos pocos años en otros paises de la UE (Francia, UK, Alemania).
Un abrazo de Sixpacka
29 de septiembre de 2007 a las 13:03.  

Anónimo:
Al comentario anterior le respondo que una cosa es Málaga, al lado de Marbella, donde la corrupción se ha destapado abiertamente... y otra cosa es Madrid o Barcelona, donde la corrupción existe pero aún encubierta, o disimulada, o directamente aplaudida entre su círculo de beneficiados (ver congreso Barcelona Meeting Point). Si yo fuera un constructor con ansias de dinero y sin escrúpulos también aplaudiría unos buenos resultados para mi cartera antes que una sociedad justa y más dinero en las carteras de los demás. Así funciona el mundo, por mucho que nos duela a los idealistas o simplemente a los luchadores obligados (y actualmente humillados) a estar en el sector medio de la sociedad en el que hemos nacido.

Vivimos en un país en el que todo lo que en este foro se comenta tiene fuerza y llegar a un ajuste inmobiliario debería llegar pronto, pero... si no fuera por el empuje de la farándula que sufrió Marbella (ahí es donde radica la esencia de lo español cañí), si no fuera por la Pantoja o Gil y con la inestimable ayuda de "el Tomate justiciero", nada de este paso natural hacia el equilibrio de los precios en la vivienda pasaría (o tardaría mucho más en llegar). Por eso... por eso en Barcelona y en Madrid necesitamos una Pantoja. Que llegue ya, por Dios. El personaje "Supervivienda" creado por la organización "V de Vivienda" va por buen camino porque se basa en el espectáculo que esta sociedad necesita para que ese cambio se produzca. Es lamentable en esta sociedad de borregos aletargados (incluído yo, no os penséis que os estoy criticando sin hacer autocrítica a mí mismo) pero es así. Inventemos un catalizador, encontremos un chivo expiatorio, busquemos un personaje público que se lleve las culpas o un político al que dilapidar... LO QUE SEA, PERO QUE SEA YA.

Y por último quiero denunciar lo que creo que puede suceder en el panorama inmobiliario actual. Llamaré a la actitud de la que hablo "engañemos al inmigrante". Porque los grupos inmobiliarios se están dando cuenta que sus trolas ya no cuelan entre las personas que vivimos en este país desde pequeños. Nosotros, a lo largo de toda una vida, y aunque nos haya costado lo nuestro, ahora por fin ya los vamos calando. A ellos y a sus mentiras tan bien montadas que hemos tardado toda una vida en entender. Por eso ahora hay que engañar al nuevo. A esa persona que llega hoy de otro país en el que aún están peor y que, deslumbrados por el status quo de España y la nueva vida que les espera, ven los precios de la viviendo altísimos sí pero como si fueran algo normal y que hay que aceptar. Por lo tanto ya saben, si quieren vivir en este país tan maravilloso se tendrán que acomodar a las costumbres de aquí. O sea, a esa cosa tan española que aquí llaman "hipoteca". Y si han de poner a trabajar a todos los niños de la familia para seguir el "spanish way of life" pues lógicamente lo harán. Todo lo que sea necesario para agradecer poder vivir en este glorioso país. La consecuencia de esto no es que ellos algún día llegarán a vivir tan bien como los españoles autóctonos... sino al revés: que los españoles autóctonos poco a poco empezamos a vivir como los inmigrantes sufridores que se abren paso con sudor y lágrimas. Todos a sufrir, y todos a sudar. Ese es nuestro futuro próximo, el de los españoles de siempre y el de los nuevos españoles.

No quiero que mi comentario parezca xenófobo, muy al contrario. Personas con tanto empuje y capacidad de sufrimiento me parecen merecedoras del mayor de los premios y tengo amigas que son argentinas y peruanas. Pero lo que me jode (y de qué manera) es que al final NI ELLOS van a tener el premio por el que tanto sufren NI NOSOTROS vamos a seguir teniendo el nivel de vida medianamente holgado que teníamos. Se acabó la "holgura", empieza la "estanflación". Y como siempre, sólo algunos serán los beneficiados con este cambio. A los bolsillos de unos pocos irán a parar las miserias que roban al resto de masa social.
7 de noviembre de 2007 a las 13:08.  

baburu:
Al anónimo del día 7, decirle que hoy (14 de noviembre) la policia está interviniendo el ayuntamiento de Madrid.
14 de noviembre de 2007 a las 12:48.  

Anónimo:
Tecnocasa, vuelve a fracasar con su recien inaugurado "BLOG DE HUGO" debido a que no captan trabajadores para la empresa, su nueva estrategia es meter como gancho, sexo.......habéis perdido la dignidad....lo siento!!!!
20 de noviembre de 2007 a las 09:59.  

RSF:
Si quereis pistas. Trabajo para una caja de ahorros importante en Andalucía y os aseguro que el recorte crediticio empieza a ser significativo. Por su puesto ya NO SE FINANCIA SUELO. Y los criterios crediticios se estan volviendo mucho más restrictivos.
Viajo por varias zonas y cada una tiene su idiosincracia, por supuesto en Zonas Rurales funciona de manera distinta.
Otra cosa que quiero comentar son las ciudades "dormitorio" situadas al calor de las capitales de provincia con suelo especulativo por los promotores de dichas capitales.
Al final el que es de capital se vuelve a su sitio, seguro.
En fín pero aún creo que a ésto le queda recorrido para su BUM final.
26 de noviembre de 2007 a las 22:35.  

coromoto0:
Hoy, 7 de diciembre de 2007, alguien pensará que ya pasó lo peor. Sin base para ello.
Y quien piense que lo peor no ha llegado, es probable que acierte: Los Gobiernos, Bancos Supranacionales, etc. no saben cómo poner el bebé en la pila para que entre, tiene la cabeza demasiado grande.
Están cogidos. Si bajan el interés, les sube la inflación.
Si suben el interés, porque hay que subirlo, claro, ¿quién va a pagar? No lo sé.
Lo que sí sé es quién no lo va a pagar: los que aún no se han hipotecado.
Y al decir hipotecado no me refiero únicamente a "compras de viviendas" sino de lo demás: consumo, coches, etc...
A buen entendedor ....
Por cierto: muy graciosa la salida de Jorgito Buch para solucionar el asunto. ¿Cómo lo harán?¿Por medio de un sorteo de la ONCE? Y los que no paguen por resultar agraciados ... ¿qué harán?¿Pedir más? Y los que paguen ...¿qué?¿seguirán pagando? Es para terminar diciendo: "Jo jo".
Lamentablemente.
7 de diciembre de 2007 a las 23:35.  

uno más:
Si no fuese por lo lamentable de todo el asunto, daría risa leer los comentarios optimistas que van apareciendo en este blog a lo largo de los meses.
El tiempo ha confirmado plenamente la teoría de DON Alberto, que pongo en mayúsculas porque ahora nos es muy fácil a todos decir que ya lo intuíamos, pero muy diferente era predecirlo con tanta claridad. Estoy convencido que la mayoría de los españoles que necesitaban un piso en 2004 y no lo compraron, no fué por desconfianza sino por falta de medios para embarcarse en la empresa, por las razones que fueran.
Sin embargo, ya debía haber sido evidente que los pisos costaban más que lo que podían valer al ser demasiada la desproporción entre ingresos medios y precio de vivienda media.
Menos mal que me tocó vivir una época más fácil en este terreno, porque no quiero ni imaginarme haber tenido que entramparme por cuarenta años por un porcentaje altísimo de mis ingresos.
La verdad es que todo favorecía la fiebre compradora desde finales de los 90, entre otros:
- escasa rentabilidad del dinero durante todo el período y de la bolsa a principios de este siglo.
- gran revalorización de la vivienda
- gran demanda: demografía interna, separaciones, nuevos tipos de agrupaciones familiares, la gran masa de inmigrantes una vez que se juntaba en España la familia
- Muy bajos tipos de interés
- Nivel de vida: todo el mundo se consideraba merecedor y capaz de dotarse de una 2ª residencia con playa, golf etc. para disfrutarla cuatro semanas al año.
- Y SOBRE TODO: la facilidad de conseguir crédito. Eso de que el bien comprado respaldase al 100% el préstamo para su compra ha sido el verdadero detonante, no para los inversores capitalistas, claro, pero sí para todos los demás: inversores sin grandes medios y sobre todo, demandantes de vivienda.
- Etc

Enhorabuena, de nuevo.

Lo que ahora me preocupa son los efectos del desplome inmobiliario. Muchas empresas españolas se han convertido en gigantes a nivel mundial gracias al disparate de dinero que los bancos les han dado en base a la enorme deuda de los "futuros" propietarios.

Alberto, ¿cómo crees que pueden evolucionar las cosas ahora que ya estamos entrando en la última fase del ciclo?
10 de enero de 2008 a las 18:20.  

Antonio:
Queda esperar que esta última fase se funda con la primera y la noria siga girando?.
27 de enero de 2008 a las 12:12.  

YO:
Estamos clarisimamente en la fase 6 (y yo incluso me atreveria a decir que terminandola ya!!) ¿por que opino esto?? pues muy sencillo, para todo aquel que abra los ojos y quiera VER (esto último es fundamental) las premisas ya están ahi y son bien claras:
1º) Los tiburones (o expertos) ya se estan retirando, sin prisa pero sin pausa (para no levantar sospecha) y tenemos un claro ejemplo en el grupo Santander, el señor botín ya se ha desecho de todo el patrimonio inmobiliario del grupo (con la escusa, para no levantar sospechas y para quien se la quiera creer, de necesitar "cash" para comprar el abn-amro...... pues bien, lo tiene ya todo vendido o casi vendido y no parece que vaya a comprar ningún banco.......
El bbva he oido que quiere hacer algo parecido con su patrimonio inmobiliario... (bajito, sin armar mucho ruido... no se vaya a alterar el gallinero antes de tiempo)
Preguntais mucho que cuando será la fase de "caida libre" de precios, pues en mi opinión en el momento en el que los "tiburones" hayan saltado ya del barco.... en ese momento se desatará lo que un dicho muy popular expresa muy bien.... "maricón el último!"
1 de febrero de 2008 a las 11:26.  

david alvarez:
maricon todos, nos han vendido el piso con una hipoteca del 100% o 120% de su valor o nos han ofrecido una refinanciacion que nos ha metido la soga mas al cuello y ahora no vendemos la vivienda ni por el 80% del valor de la hipoteca, hemos hecho una inversion
" estupenda", para cuando terminemos de pagar la hipoteca, se la ofreceremos al banco por dinero para nuestra jubilacion, 60 años haciendo rico al banco y nosotros contentos, vended, vended y salgamos corriendo
1 de febrero de 2008 a las 21:04.  

Joker:
Cojón, David!

es como el timo piramidal!
tendríais que haber estado un pelín más prevenidos

que nadie regala ná, rediez!!
4 de febrero de 2008 a las 02:14.  

alvarolg:
que viene que viene! Iniciando fase 7!
7 de febrero de 2008 a las 22:59.  

ANÓNIMO:
Que fuerte! Alberto has acertado en todo, la crisis inmobiliaria es acojonante, se cierran inmoiliarias todos los días y las más fuertes o que pensabamos que lo eran se hunden en su propia miseria. Entiendo que hayas cerrado los comentarios dedicados a una de esas inmobiliarias, el alubión de comentarios de personas por desesperación seguro que te desbordaría el blog.
12 de febrero de 2008 a las 18:28.  

Roger:
Las siete fases muy bien, pero... a mi me han subido el 4,02% de IPC del alquiler y ya pago 885,30 euros al mes. Ahí es nada!
12 de febrero de 2008 a las 21:42.  

ANÓNIMO:
Alberto, me gustaría que hicieses un pronóstico, de la influencia que pueden tener las elecciones del 9 de marzo, en la burbuja inmobiliaria ¿crees que influirá positiva o negativamente dependiendo del partido que gane?
14 de febrero de 2008 a las 10:11.  

Anónimo:
Yo pienso que estara "todo bien decorado" hasta que pasen las elecciones, despues vendra la GRAN CRISIS
24 de febrero de 2008 a las 00:55.  

Uno en caida empicado:
Alberto, ¿y despues de este estallido como sigue el pronostico?. Pienso que si la construcción baja todo baja y tendremos que estar preparados para asumir unas consecuencias que pueden ser desastrosas para todos. Tenemos que pensar que si este mercado deja de ser rentable nadie invertirá en él. Pensemos en toda la gente que tenemos alrededor nuestro que dependen del sector de la construcción, (necesidad de SOBREVIVIR y menos personas para comprar viviendas) o en toda esa gente que necesita una casa para vivir (bien de primera necesidad, quiero pero no puedo) por esto pienso que estas grandes empresas que ahora estan vendiendo "para no crear alarmismo social" (ja,ja,ja) es otra formula más, para volver a comprar (con dinero en el bolsillo) a precios de subasta las viviendas de esas personas que no pueden asumir ese gasto, las cuales de aquí a pocos años, volveran a vender a precios inflados. la formula es facil, el pequeño inversor no compra porque no tiene credito y está acojonado, el grande, ya ha vendido, tiene dinero en el bolsillo y no necesita credito porque ha ganado bastante, los precios estan altos, el que tiene dinero no compra, si no se vende o nadie compra, los precios bajan, cuando los que tienen dinero ven que el precio está lo suficientemente bajo todos empezaran a comprar "sin crear alarmiamo"(ahora sí) como ellos compran y mueven el mercado de la construccion, otra vez a dar creditos a los españolitos ansiosos de tener una vivienda en propiedad, y a las empresas pequeñas deseosas de dar algún pelotazo, y entonces, vuelta a empezar.
Pienso que es un mercado en el cual nos llevan por donde quieren y no por donde nosotros queremos ir, de aqui a poco veremos como el mercado empezará a subir, no sin antes dejar que baje un poco más y dejando en el camino miles personas en la ruina pura y dura.
Mientras tanto esperemos que una vez pasadas las elecciones este mercado se mueva algo, aunque sea para atrás.
1 de marzo de 2008 a las 16:22.  

david alvarez:
creo que despues de las elecciones de hoy va a empeorar, van a salir a flote las cifras que hasta ahora se iban maquillando, segun se rumorea zapatero negocio con dos o tres maga constructoras que no cayeran hasta despues de las elecciones, a cambio recibirian subenciones para sus " maltrechas empresas", subenciones y mas subenciones, ahora vamos a financiar los españolitos de a pie sus grandes constructoras, como si ellas hubieran repartido sus mega beneficios entre nosotros, este panorama no me gusta nada.........corralito toca
9 de marzo de 2008 a las 13:44.  

SARA:
CREO QUE NI ELECCIONES NI NADA, YO TRABAJO EN UNA INMOBILIARIA Y NO SE VENDE NADA DE NADA.ES EL FIN DEL BOOM INMOBILIARIA, ES MAS CREO QUE VIENE UNA GRAN CRISIS PARA ESTE SECTOR Y PARA TODOS.
12 de marzo de 2008 a las 19:19.  

Anonimo:
Sara, la pregunta es:

ha hecho algo diferente el país a fabricar zulitos de pesima calidad y jugar a trapichearlos?

no?
entonces el país entero está en crisis...

(parafraseando a B. Soler (sr) "que baje Dios y nos coja confesados"...)
16 de marzo de 2008 a las 02:20.  

david alvarez:
el problema sara no es que no se venda, hay gente que aun quiere comprar, el problema es que los bancos no dan un euro, y si ellos no dan dinero poco se va a comprar,
24 de marzo de 2008 a las 17:25.  



© A. Noguera

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