16 de noviembre de 2006
Comparando las dos burbujas
Me pasa Kiko Llan dos impresionantes gráficas que se ha currado, junto con un artículo titulado Comparativa entre la burbuja de 1985 y la situación actual". Creo que ahora vamos a ver las cosas mucho más claras. La primera gráfica muestra simplemente la variación del precio de la vivienda año a año, ajustándolo a la inflación. Esto lo muestra la línea azul. Se ve cómo desde el pico del 88 la cosa se fue frenando hasta llegar en el 92-93 a descensos de más del 5%.
La segunda gráfica, aún más interesante, compara la desaceleración de los precios de las dos burbujas. Desde los picos del primer semestre del 87 y del segundo semestre de 2003 se ven los dos pinchazos. En la burbuja de los 90, como en todas las burbujas, las cosas se desinflaron primero progresivamente y luego se desplomaron. Nuestra burbuja se encuentra aún en ese primer desinfle, pero como apunta Kiko Llan, "el ritmo actual de desaceleración es prácticamente idéntico al de la burbuja de los 90".
Leeros bien su artículo.
Pero además de esto, creo que hay algunas diferencias entre las dos burbujas que no aparecen en esas gráficas:
- El endeudamiento actual es muy superior al de entonces, con lo que el riesgo de crisis de morosidad es mucho mayor.
- Ese endeudamiento está centrado casi del todo en una generación de españoles, la que tiene ahora entre 25 y 35 años.
- La burbuja actual es mucho mayor en volumen, en estos diez años ha penetrado en cada rincón del país. El número de viviendas construidas ha sido mucho mayor y la dependencia de nuestra economía de la construcción también.
- El Gobierno no podrá devaluar la moneda para maquillar la caída de precios y sostener una inflación alta.
- El Gobierno no podrá bajar los tipos de interés para reactivarnos.
13:57:00 ---------------------
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4 comentarios:
ivan:Vamos a ver si lo he entendido Alberto: el gráfico muestra el incremento de precio respecto al año anterior, por tanto deduzco que en todos los años, el precio fué subiendo hasta el año 90-91. A partir de ahí y hasta el año 97 se produjeron bajadas en el precio. Pero si superpusieramos la curva de precios, se veria que en el año 97, los precios probablemente eran superiores a los precios de 1988...
16 de noviembre de 2006 a las 17:55.
alberto:
Sí, claro que eran superiores, pero en términos nominales, no en términos reales ni en esfuerzo de años de salario. Si te fijas, la caída de precios en el 97-98-99 corresponde casi exactamente con la inflación. Ahí es donde se fraguó el mito ese de "la vivienda todo lo más mantiene su precio".
Y, por cierto, no entran en esa gráfica las devaluaciones de la peseta que hizo Solchaga. Contando con eso, desde que pincha la burbuja hasta 1996, el poder adquisitivo de un alemán con respecto a los inmuebles españoles creció algo así como el 60%. Y así se les pudo colocar mucho del stock en la costa.
Hay otras gráficas con los años de salario necesarios para comprar la vivienda, pero no añade tampoco mucho, el mejor momento para comprar fue entre el 93 y el 96. Ahí el problema era tener empleo. Ahí los profesores de instituto inteligentes resolvieron su futuro.
16 de noviembre de 2006 a las 20:48.
ivan:
Ok. Es que en éste problema influyen muchas variables, porque para hacer un análisis exhaustivo, habría que tener en cuenta no sólo los precios, también los tipos de interés, el poder adquisitivo de los sueldos, etc... Es que por ejemplo, en el año 1998-2000, con un euribor entre el 4 y el 5% era muy fácil adquirir una vivienda. Había pisos en Madrid por 10-20 millones y el poder adquisitivo era bastante mayor que el de ahora.
Yo conozco mucha gente, que en aquella época contaban con 25-30 años que compraron pisos por 8-10-15 millones que hoy valen una fortuna y los tienen pagados desde hace tiempo. Ya ves, la diferencia entre nacer en el año 70 y en el 80, se traduce en tener un capital o tener una hipoteca asfixiante.
17 de noviembre de 2006 a las 00:51.
Manu, the java real machine:
Muy interesante...
Coincido contigo en que la situación actual es peor que la de entonces...
En aquel entonces, la mayoría de las familias subsistían con un único sueldo... y pudieron aguantar gracias a que muchas mujeres se incorporaron al mercado laboral (mi madre por ejemplo empezó a cuidar niños para sacar un dinero extra).
Actualmente, en la inmensa mayoría de las parejas, ya trabajan los dos para pagar la hipoteca, por lo que será muy difícil que puedan añadir un nuevo salario a la débil economía familiar...
Y además, estamos a merced del BCE y lo que otros quieran decidir a partir de sus economías, en fase de recuperación y más fuertes que la nuestra...
Y contando con que mi padre las pasó canutas para pagar 5.5 millones de hipoteca... y ahora una hipoteca media son 30 millones...
Jodidos vamos...
17 de noviembre de 2006 a las 10:13.
© A. Noguera