6 de marzo de 2007
Plateau of Denial
Gracias a un mensaje de Nico en Burbuja.info, he descubierto un interesantísimo artículo de Charles Hugh Smith: "The Housing Market - Plateau of Denial". Traducido: "El mercado inmobiliario: meseta de negación".

Y como ya habréis supuesto, esa "meseta de negación" es el sostenimiento de los precios de forma artificial, contra las leyes del mercado, porque los vendedores simplemente niegan lo evidente. Psicológicamente, no pueden aceptar que las cosas vayan a bajar. Pero cuando por fin ven la luz (siempre lo hacen), las prisas son ya suicidas.

El artículo trata de los norteamericanos, pero me parece que encaja perfectamente con la situación actual en España. Están que no se lo quieren creer: ¿pero cómo puedo haber perdido yo dinero? ¿Yo, que era el listo entre los listos, un hombre de negocios, un inversor, un triunfador? Imposible...

Y, mientras tanto, el precio de sus zulos, de sus parcelas y de sus empresas no deja de caer. Unos pocos conseguirán saltar del barco, los demás serán camareros del Titanic. Y quiero ver sus caras.

Traduzco el artículo íntegro porque es memorable, desmonta las últimas falacias que le quedan ya al nuncabajismo:
He dibujado una gráfica de la situación actual del mercado inmobiliario, mostrando dos cosas: la actual "meseta de negación" (los precios manteniéndose tozudamente en niveles amables) y cómo el stock y las ejecuciones de hipotecas están creciendo. Por favor, fijaros en el "cruce fatal" que se avecina [llamado en la gráfica "cross of doom"].

Ver gráfica.

Lo que evidencia esta gráfica es una negación de las leyes de oferta y demanda. Incluso mientras las nuevas construcciones continúan a un ritmo fuerte (1,8 millones de unidades al año), los stocks han alcanzado ya máximos históricos (4 millones de unidades por vender). Añádele el rápido crecimiento de las ejecuciones hipotecarias y las REOs ("Real State Owned", una forma suave de decir que el banco es ahora el propietario y está cada vez más desesperado por quitarse el inmueble de encima) a la oferta y puedes predecir un brusco final de la "meseta de la negación": un punto en el que los precios de venta caen de repente ante el colosal stock de casas por vender.

Todos estos signos han sido visibles desde que los precios y las ventas tocaron techo en el segundo trimestre de 2005, hace más de un año. Desde entonces, los precios (al menos los oficiales) se han estancado prácticamente en muchos mercados. Los que estéis familiarizados con las técnicas de análisis bursátil sabéis lo que es el "Cruce de la Muerte"; es decir, cuando la gráfica de los movimientos promedios a 50 días de una acción traspasa la línea de los promedios a 200 días como un cuchillo caliente la mantequilla. Eso marca una innegable tendencia bajista.

Aquí en mi gráfica, el "Cruce Fatal" está marcado por las ventas cayendo en picado en conjunción con el fuerte crecimiento de las ejecuciones hipotecarias. ¿Y por qué esto es el "Cruce Fatal"? Porque cuando la demanda se desploma (como hace inevitablemente en épocas de sobreproducción y caídas de precios), incluso aunque el stock/oferta se incremente dramáticamente, no hay forma humana de equilibrar estas dos fuerzas. No hay bastante demanda para absorber la sobreoferta que está hundiendo el mercado.

La analogía es el mercado tecnológico a finales del año 2000. Las órdenes de venta de acciones se acumulaban increíblemente rápido porque la gente intentaba salir de aquel mercado, al tiempo que la demanda para comprar esas acciones (optimistas/crédulos, inversores/especuladores) entró en un hundimiento permanente ante las caídas de precios. Éste es el mismo mecanismo que llevó las acciones de las punto com desde los 348 dólares por acción hasta los 56 céntimos.

He apuntado también el inevitable "falso suelo" en el que los precios temporalmente se estabilizarán mientras los zascandiles cazaofertas proclaman el fin de la bajada y se apresuran a ir cerrando tratos. Esto es parecido a comprar acciones punto com por 190 dólares. ¡Eh, vienen bajando desde 348, es el momento de comprar! ¡Están baratas!

¡Ay! Los 190 fueron una breve estación de paso en el túnel hacia los 56 céntimos. Ya anticipo los lloros frenéticos de los triunfadores del ladrillo, clamando por el valor intrínseco de tener un techo, el crecimiento de la población de los Estados Unidos, "siempre lo puedes alquilar", etc.

Pero la sobreoferta también significa sobreoferta de alquiler, al menos en zonas donde ha habido sobreconstrucción, de modo que el valor en alquiler de millones de viviendas vacías es de hecho cero. Dejadme decirlo sutilmente: no existe esa cosa llamada valor intrínseco. Sólo hay un precio de mercado. Si no hay demanda y sí que hay masiva sobreoferta, los precios caen a niveles que antes parecían imposibles.

Al final, el desequilibrio entre oferta y demanda se corrige, pero ese proceso tarda años en el mercado inmobiliario. Y sobre el crecimiento de la población, por favor daros solamente cuenta de lo flexibles que somos los seres humanos cuando de vivienda se trata. La zona de la Bahía de San Francisco ganó cientos de miles de nuevos residentes durante el apogeo de las punto com a mediados/finales de los noventa, y no llegaron a 200.000 las viviendas construidas en ese tiempo. De hecho, sólo unos cuantos miles fueron añadidas al stock de San José y San Francisco en esos años de vino y rosas.

Cuando las punto com se desintegraron, se perdieron más de 250.000 empleos, y hubo un éxodo de unas 200.000 personas en la famosa Bahía. La población bajó (comprobad los números del censo si queréis). ¿Entonces, hubo 100.000 casas vacías? No. La gente había cogido compañeros de habitación o había alquilado un cuarto en su casa, o metido amigos en su piso.

La cuestión es esta: enormes masas humanas pueden moverse de una ciudad a otra con apenas cambios en el número de viviendas. Y por lo tanto, la gente no tiene necesariamente que llenar un millón de casas vacías a menos que el coste sea extremadamente más barato que su alquiler actual. Y es un juego de suma cero; si se mudan, crearían simplemente otro millón de casas vacías donde se marcharan (o quizás 1,2 millones). ¿Y qué harían los dueños de esas casas vacías? Bajar el precio por debajo de la competencia, a menos que quieran comérselas con patatas.

Seguimos leyendo noticias acerca de alquileres que suben en Manhattan y San Francisco. Genial, aún hay escasez en esos pequeños puntos calientes con fuertes mercados de trabajo y servicios envidiables. Pero la sobreconstrucción no ha sido cosa de Manhattan o San Francisco; los desequilibrios están en cualquier otra parte, y ahí es donde primero se va a sentir el dolor.

Así que ¿cuál es el valor de una casa? Prueba con diez veces el alquiler anual. Ese es el valor de un negocio que ha de dar beneficios. (Diez veces cero es cero). ¿No estás de acuerdo? Bien, pues disfruta tu estancia en la Meseta de la Negación, pero echa un vistazo al precipicio. Puede estar más cerca de lo que crees.


16:06:00 ---------------------  



© A. Noguera

"Mirar el río hecho de tiempo y agua
y recordar que el tiempo es otro río,
saber que nos perdemos como el río
y que los rostros pasan como el agua".
Jorge Luis Borges


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