29 de agosto de 2021
Comprar o alquilar: el estudio definitivo
He hecho hoy el cálculo ya definitivo y quiero zanjar el debate sobre la compra o el alquiler de vivienda.

Primero, para facilitarme el cálculo, voy a suponer lo siguiente:
  1. La inflación se va a mantener constante en el 2% en los próximos 30 años.

  2. El valor de la vivienda se mantendrá nominalmente, perderá sólo la inflación.

  3. El coste de compra de la vivienda es de 100.000€, más un 15% entre impuestos y gastos varios.

  4. El rendimiento bruto por alquiler anual será de media el 5% del coste de la vivienda.

  5. Entre IBI, comunidad, reparaciones, actualizaciones y derramas se gastará el 1% del valor de la vivienda al año.
Todos estos presupuestos admiten discusión.

El punto 1 pienso que se quedará corto, porque los salarios van a tender a subir, no habrá otros 40 años deflacionarios con crecimiento basado en crédito, más bien lo contrario.

El punto 2 lo tengo demasiado comprobado, un piso de 30 años aquí en la costa se vende a mitad de precio que un piso nuevo, para redondear pongo que recuperas el mismo valor nominal, aunque en esto van a influir muchos factores demográficos, macroeconómicos e incluso regulatorios. Si estás en la costa o en una zona que va a más, es posible que ganes, pero si estás en una gran ciudad o en alguna ciudad de provincias que se va despoblando, pues perderás mucho. Igualmente, si compras en pico de ciclo, pierdes la mitad en cinco años, y si compras en el momento bajo del ciclo sí que puedes tener mejor rentabilidad. Hay que tener también en cuenta que la tendencia a la industrialización de la vivienda dejará obsoletas las actuales edificaciones más rápido de lo previsto, y además los certificados energéticos serán cada vez más difíciles de obtener, las calefacciones de gas o gasoil las van a prohibir, y es posible que acaben tirando abajo bloques y bloques de pisos en las próximas décadas con un valor residual casi de cero. Soy pesimista en cuanto al futuro de las actuales edificaciones, creo que estamos construyendo aún como en el siglo XIX y ese sector va a sufrir una evolución tecnológica muy rápida. En todo caso, estoy aquí calculando, yo pongo que la vivienda mantiene su valor nominal a 30 años.

El punto 3 no hace falta discutirlo: Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (10% en la Comunidad Valenciana), notaría, registro, gestoría, agencia y gastos de la hipoteca.

El punto 4 va variando, pero de media es difícil que ese rendimiento supere el 5%. Ahora mismo, según la aplicación de Idealista, en la Comunidad Valenciana de media se está ofertando el metro cuadrado de vivienda a 1.493€, mientras que por alquiler se piden 93,6€ al año. Esto es el 6,2%, pero porque los precios siguen deprimidos. En tiempos de la burbuja se pagaba el 2% de alquiler. Hay un cierto cuello de botella ahora mismo en el alquiler, pero eso no creo que dure mucho.

En el punto 5 calculo unos 1.000€ al año entre IBI y otros gastos, es difícil saber la cifra exacta pero por ahí rondará.

Con todo esto, me pongo a calcular.

Lo que he comprado me rinde un 4% al año nominal. En 30 años voy a tener los 100.000€ que puse más 224.339€ netos. Si realmente he pagado 115.000€ con los gastos, he sacado en ese tiempo el 195% de mi inversión. Esto es un 3,54% anual compuesto, o dicho de otro modo, un 1,54% sobre la inflación.

Esto presupone que el piso te lo alquilas a ti mismo, es decir, que te ahorras el pago del alquiler siempre todos los meses. Si tuviésemos que hacer un cálculo del alquiler como rendimiento que te aporta un tercero, habría que consultar los datos históricos de morosidad y ver que es difícil que baje del 4-5% de media a largo plazo, lo mismo que las hipotecas o más. Si se contrata un seguro, es claro que el del seguro va a querer cobrar por encima de esa media. Se puede también esperar a que llegue un jubilado con buena pensión o un funcionario aún no hipotecado, pero ahí hay que tener la vivienda vacía hasta que se encuentre a esta persona.

Los seguros de impago de alquiler están entre el 3% y el 5% de la renta anual, aparte los meses en los que la vivienda esté vacía. Así que si le quito esto al rendimiento, nos ponemos en un 1,39% sobre la inflación. Todavía hay rendimiento real.

Sería una larga discusión sobre si esto es mejor o peor que un bono. Es obvio que es mucho peor que invertir ese dinero en renta variable con un mínimo de eficacia, pero parece mejor que un bono español a 30 años, que te da hoy el 0,98% nominal. Los riesgos que se asumen para obtener ese 2,56% sobre el bono ya los he descrito antes.

Y luego queda el cálculo de la inversión apalancada, que es lo que casi todo el mundo quiere hacer. Aquí el tema se estrecha más. Si se pide a crédito el 80% de la vivienda, es decir, 80.000€, esto representa un apalancamiento de 2,28 veces. El rendimiento, entonces, sobre el capital invertido es del 8,07% compuesto a 30 años. Si la hipoteca se da a Euribor + 1, con el Euribor hoy casi en el -0,5% habría que pagar en total 6.406€ de intereses si se mantuviese constante durante todo el periodo. Esto a mí me parece imposible, pero no sé cuándo el Euribor va a subir. Luego hay que sumar el 2% de la comisión de apertura, que serían 1.600€ a sumar al capital inicial.

De modo que con hipoteca el rendimiento sobre los 36.600€ sería de 226.195€, un 7,75% compuesto.

Claro, alguien puede también apalancarse en la bolsa con futuros o directamente con crédito, sabiendo que el beneficio será mayor y también la pérdida. En el caso de comprar con hipoteca, se sabe que las pérdidas no se pueden ver en una gráfica día a día pero no por eso dejan de existir, antes o después aparecerán al intentar salir de la inversión. Alguno habrá que no llegue nunca a salir y les pase a los hijos el ladrillo devaluado, pero lo perdido está perdido.

Si en lugar del 7,75% se obtuviese de la renta variable, incluyendo apalancamiento, un 15%, al cabo de los 30 años los 36.600€ serían 2.423.350€.

Por tanto, aquí mis conclusiones:
  1. La inversión inmobiliaria tiene un rendimiento claramente superior a los bonos con un pequeño riesgo añadido.

  2. Es una inversión interesante para fondos o instituciones que busquen alternativas a la renta fija.

  3. Al comprar con hipoteca, el rendimiento parece muy atractivo, pero no se sabe cuánto tiempo durará la política de tipos negativos.

  4. Al comparar distintas inversiones, hay que presuponer el mismo grado de apalancamiento. Si pongo en el S&P500 el doble de lo que tengo, el rendimiento medio es del 20%. Si compro el S&P500 en un mal momento, pierdo, pero si compro un piso en un mal momento pierdo también.

  5. No hay punto de comparación entre poner el dinero en un piso o ponerlo en la bolsa, salvo que vayas a buscar burbujas a punto de pinchar. Alguien que tenga su ahorro en la bolsa va a ganar mucho más dinero alquilando que comprando en cualquier caso, incluso con la hipoteca más grande el máximo de tiempo y en las condiciones óptimas actuales.

  6. Si a todo este cálculo añado el riesgo de divorcio en el caso de los hombres, la inversión inmobiliaria no se justifica en ningún caso.

  7. Si el apalancamiento asumido es excesivo, hay que considerar el riesgo de impago y desahucio, así como el coste de oportunidad de no poderse mover.
Actualización:
Todavía me faltaba contar los impuestos. En el caso de alquilar el inmueble a un tercero, he dicho que acabaría la cosa rindiendo el 1,39% al año. Pues un 1%, aproximadamente, habría que quitarlo por el IRPF, por lo que el rendimiento real estaría por debajo del 0,4%, según el tipo marginal de cada uno.

16:58:30 ---------------------  



© A. Noguera

"Mirar el río hecho de tiempo y agua
y recordar que el tiempo es otro río,
saber que nos perdemos como el río
y que los rostros pasan como el agua".
Jorge Luis Borges


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